Ghid practic · 7 august 2026
Cât plătești la notar când cumperi un apartament: sumele reale, pe tranșe
„E undeva la 1,5%” — așa circulă răspunsul, și nu e greșit, dar e valabil doar pentru un anumit preț și doar dacă nu iei credit. În realitate, onorariile notariale sunt o grilă pe tranșe, iar procentul scade pe măsură ce imobilul e mai scump. Iată sumele exacte, calculate pe actele în vigoare, și de ce nota finală poate ieși altfel decât ai socotit.
1. Nu există un procent fix. Există o grilă pe tranșe
Onorariile notariale sunt stabilite prin ordin al ministrului justiției, iar pentru vânzarea unui imobil se calculează pe tranșe descrescătoare: primii lei se taxează cu 2,2%, iar partea care depășește 600.000 de lei doar cu 0,6%. De aceea, procentul total scade pe măsură ce prețul crește.
| Valoarea din contract | Onorariul minim |
|---|---|
| până la 20.000 lei | 2,2%, dar nu mai puțin de 230 lei |
| 20.001 – 35.000 lei | 440 lei + 1,9% peste 20.001 |
| 35.001 – 65.000 lei | 725 lei + 1,6% peste 35.001 |
| 65.001 – 100.000 lei | 1.205 lei + 1,5% peste 65.001 |
| 100.001 – 200.000 lei | 1.705 lei + 1,1% peste 100.001 |
| 200.001 – 600.000 lei | 2.805 lei + 0,9% peste 200.001 |
| peste 600.001 lei | 6.405 lei + 0,6% peste 600.001 |
Concret: la un apartament de 250.000 de lei, costurile totale ale cumpărătorului ajung în jur de 1,7% din preț, la unul de 450.000 de lei coboară spre 1,5%, iar la unul de 750.000 de lei ajung sub 1,4%. Așa se explică de ce „regula de 1,5%” pare corectă unora și greșită altora — depinde de prețul de la care pornesc.
2. Ce plătește cumpărătorul, sumă cu sumă
Luăm un apartament de 450.000 de lei (aproximativ 86.000 de euro), cumpărat integral, fără credit, de o persoană fizică:
| Onorariul notarului | 5.055 lei |
| TVA 21% la onorariu | 1.062 lei |
| Intabularea (0,15% din valoarea din act) | 675 lei |
| Extras de carte funciară pentru autentificare | 40 lei |
| Total cumpărător | 6.832 lei (1,52%) |
Intabularea e taxa plătită la ANCPI pentru înscrierea dreptului tău în cartea funciară: 0,15% pentru persoane fizice și 0,50% dacă imobilul se cumpără pe firmă. E pasul care te face oficial proprietar, opozabil față de oricine — fără el, tranzacția nu e completă.
3. Cu credit ipotecar, suma crește cu aproape o treime
Aici e capcana pe care „regula de 1,5%” nu o prinde. Când cumperi cu credit, la notar nu semnezi un singur act, ci două: contractul de vânzare-cumpărare și contractul de ipotecă cerut de bancă. Al doilea are propria grilă de onorarii, calculată la valoarea creditului, iar ipoteca trebuie și ea înscrisă în cartea funciară.
Pentru același apartament de 450.000 de lei, cu un credit de 360.000 de lei (avans 20%), se adaugă 1.513 lei onorariu pentru contractul de ipotecă, TVA-ul aferent și 460 de lei pentru înscrierea ipotecii — 100 de lei pe imobil plus 0,1% din valoarea creditului.
Totalul urcă la 9.122 lei, adică 2,03% din preț. Sunt cu 2.290 de lei mai mult decât la o achiziție fără credit — o diferență care, dacă nu e prevăzută, apare fix în săptămâna semnării.
4. Ce plătește vânzătorul: impozitul pe transfer
Vânzătorul are o singură obligație fiscală, dar poate fi consistentă: impozitul pe transferul proprietății, reținut de notar chiar la semnare și virat statului. Cota depinde de cât timp a deținut imobilul — 3% dacă l-a avut cel mult 3 ani și 1% dacă l-a deținut mai mult.
La apartamentul nostru de 450.000 de lei, asta înseamnă 4.500 de lei sau 13.500 de lei. O diferență de 9.000 de lei care depinde exclusiv de o dată calendaristică — și care se negociază des în preț, mai ales la imobilele cumpărate recent.
Atenție la o informație care circulă în continuare online: până în 2023 exista un plafon neimpozabil de 450.000 de lei, care se scădea înainte de calcul. A fost eliminat de la 1 ianuarie 2024. Impozitul se aplică azi la întreaga valoare a tranzacției, indiferent cât de mică e. Multe articole și chiar unele calculatoare încă îl folosesc și dau rezultate mult prea optimiste.
Cine plătește ce nu e o convenție, ci o regulă din Codul civil: cheltuielile actului sunt în sarcina cumpărătorului, dacă părțile nu convin altfel. În practică, exact așa se și întâmplă — cumpărătorul suportă onorariul și taxele de carte funciară, vânzătorul impozitul.
5. Trei lucruri care pot face nota mai mare decât ai calculat
Onorariile din grilă sunt minime, nu fixe. Ordinul stabilește un prag sub care un notar nu poate coborî, dar nimic nu-l împiedică să perceapă mai mult, mai ales pentru dosare complicate. Merită să ceri devizul înainte de a fixa data semnării, nu în ziua respectivă.
Grila notarială poate ridica baza de calcul. Dacă prețul din contract e sub valoarea din expertiza Camerei Notarilor Publici pentru zona și tipul acela de imobil, toate taxele se calculează la valoarea din grilă, nu la prețul plătit efectiv. E o situație frecventă la imobilele vechi vândute sub piață.
Taxele de registru nu sunt reglementate unitar. Multe birouri percep sume pentru interogarea registrelor naționale sau pentru arhivare — de obicei câteva zeci de lei, dar se adună. Nu apar în grila oficială, deci nu apar nici în estimările făcute doar după ea.
6. Planifică-le separat: nu intră în credit
Cea mai neplăcută surpriză nu e mărimea sumei, ci momentul. Băncile finanțează prețul imobilului, nu costurile tranzacției. Taxele la notar, evaluarea cerută de bancă, cadastrul și asigurarea se plătesc din bani proprii, peste avans.
Practic, la un apartament de 450.000 de lei cu avans de 20%, pe lângă cei 90.000 de lei de avans mai ai nevoie de aproximativ 9.100 de lei doar pentru notar și carte funciară. De aceea merită estimate la începutul căutării, nu la final — pot decide dacă îți permiți apartamentul pe care l-ai găsit sau pe cel de alături.
Poți calcula suma exactă pentru cazul tău în calculatorul de taxe notariale, care aplică grilele oficiale și cursul BNR al zilei, și îl găsești precompletat pe fiecare anunț de pe site. Iar dacă vrei imaginea completă a costurilor unei achiziții cu credit, am detaliat-o în articolul despre costurile reale.
Sumele de mai sus sunt calculate după Ordinul ministrului justiției nr. 177/C/2024 (onorarii notariale), Ordinul ANCPI nr. 16/2019 (taxe de cadastru și carte funciară) și Codul fiscal, art. 111 (impozitul pe transfer), în vigoare la data publicării. Au caracter informativ general; devizul final îl stabilește notarul ales, în funcție de particularitățile dosarului.